A cada dia que passa mais me convenço do esmero que deve ser aplicando no exame dos documentos de um imóvel. A Lei dos Registros Públicos, que disciplina e regulamenta o processo de contratos relativos a imóveis, trouxe algumas novidades, em relação à anterior, que todos precisam conhecer. Lembre-se o velho e veraz provérbio: "quem não registra não é dono ", mas é perigosa a ilação de que quem o faz é verdadeiro dono. Assim, ao deparar com uma documentação imobiliária, deve o analista voltar sua atenção primeiramente para a regularidade desses documentos em face do registro de imóveis. O registro exige seqüência. Qualquer alteração dos dados do imóvel ou das pessoas a que ele se vincula é suficiente para obstaculizar, às vezes de forma intransponível, o registro do contrato de compra pretendido.

Com a Lei n. 6.015/73 desapareceram a "transcrição", termo que designava o registro da aquisição da propriedade, e a "inscrição", que era o registro da promessa de venda. Agora, tudo se chama simplesmente "registro". Por eventual cochilo do legislador, há, ainda, referências à "inscrição" nos arts. 261,270 e 277. Entretanto, não é objeto deste trabalho a crítica da atual lei, mas simplesmente procurar, despretensiosamente, divulgar alguns aspectos de ordem eminentemente prática.

Hoje o imóvel é matriculado. A matricula corresponde a um verdadeiro cadastro e tem como requisitos: a) a identificação do imóvel com indicação de sua características e confrontações, localização, área e denominação, se rural: logradouro e numero de emplacamento, ou, quando não o tiver, a situação do lado par ou ímpar do logradouro, a quadra, a distância métrica da edificação ou esquina mais próxima, se urbano, sua designação cadastral e , se houver, matrícula ou registro anterior; b) nas alienações parciais, seja o imóvel rural ou urbano, deve-se observar rigorosa precisão na descrição da linha perimétrica, com pontos de referência inequívocos para o devido controle da disponibilidade do registro de imóveis; sendo alienada parte ideal, deve-se fazer constar a medida ou área para o mesmo fim; c) nome, domicílio e nacionalidade dos envolvidos: tratando- se de pessoa física, o estado civil, o regime de bens do casamento, o nome do cônjuge, o numero de inscrição no CPF do Ministério da Fazenda, do RG da cédula de identidade ou, na falta deste, sua filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social, o numero de inscrição no CGC e a representação.

A confrontação do imóvel não é mais possível com o uso das expressões "fulano ou sucessores, com quem de direito etc.". Há necessidade do nome correto do confrontante, de conformidade com o que consta do Cartório de Registro de Imóveis. É preferível a confrontação real, ou seja, com a indicação dos prédios, não dos seus proprietários, assim como é recomendável que conste a confrontação existente no título, mencionando que é a que ele ostenta, atualizada com a indicação dos imóveis ou ruas que na realidade são os confinantes.

A fusão e o desmembramento de terrenos dependem de prévia autorização da municipalidade. A aprovação de planta, o alvará de conservação e o lançamento do imposto predial ou territorial fazem presumir essa autorização. Ainda assim, os cartórios de Registro de Imóveis estão exigindo, alem da autorização da municipalidade, conforme dito acima, uma planta que mencione a área antes e depois da fusão ou do desmembramento, com indicação das áreas, confrontações e número de registro.

A averbação continua a existir. São averbáveis todas as ocorrência que alterem o registro.

Impossível, numa breve visão panorâmica, minudenciar ou mesmo fazer referência a todas as cautelas exigíveis do analista. Há aspectos importantes, também entravadores do registro, que não estão abrangidos nesta ligeira noticia, tais como: INSS, INCRA, Funrural, módulo, estrangeiro, representação, condomínio horizontal, condomínio indiviso, desapropriação, vínculos etc. Vencida essa primeira fase do estudo, na qual, como afirmei, verifica-se o aspecto formal, passa-se à Segunda.

Na verdade, esse estudo deve ser simultâneo. A penas o considero sucessivo para facilitar a compreensão. Então nessa segunda fase, verificam-se as pessoas envolvidas. Preliminarmente , deve-se voltar a atenção para os negócios precedentes, ou seja, para as escrituras antecedentes, pois podem elas estarem registradas, mas com defeitos suscetíveis de anular esse registro e , por via de conseqüência, os negócios seguintes. Muitas burlas estão em moda: carteira de identidade falsa, procuração nula ou anulável, prova que casamento, casos de homonímia etc.

Vejamos alguma hipóteses. A velha lei não obrigava a menção do nome da mulher do comprador. A s escrituras, quase sempre deixadas a cargo exclusivo de escreventes, mencionavam: " compareceu como outorgante comprador Fulano de Tal, casado". Suponhamos que esse "Fulano ", posteriormente enviuvou. Sem fazer o inventário, contraiu segundo casamento e vendeu aquele imóvel, que, após o falecimento da esposa, já passara a pertencer aos filhos , ou pais, ou legatários, como se a morte não houvera acontecido. Comparece ao tabelião com a Segunda mulher e vende. O registro de imóveis, que não sabia o nome da primeira mulher registra. Claro que esse registro, no futuro, será anulado e também se anularão todos os que lhe seguirem. Outra burla, usando o mesmo exemplo, é a possibilitada pela lei de a concubina adotar o patronímico do companheiro.

Outros, porque são homônimos, vendem a propriedade do verdadeiro dono, como se sua fosse.

Quase todos os vendedores, sem falar nos corretores, exigem quantias avultadas de sinal, com a mera apresentação da escritura, insurgindo-se, às vezes com insolência, quando lhe são solicitadas as certidões de praxe.

Só os ignorantes, os despreparados, é que, nos dias de hoje, se ofendem e interpretam como "injúria" a exigência elementar de primeiro ver par depois crer. Querem que o comprador primeiro creia, pague milhares de reais, para, depois, ver se pagou bem. O pior é que ele, na ânsia de adquirir o almejado imóvel, também pressiona o advogado para dispensar documentos indispensáveis. Se o advogado não tiver pulso firme, é melhor que escolha outra profissão.

No trânsito, o numero de acidentes é menor que o de imprudências. A mesma estatística é verificável nas transações imobiliárias, mas há acidentes e há grandes prejuízos, às vezes, o resultado de uma vida de privações nos negócios imobiliários. O art. 107 do Código Civil preceitua que são anuláveis os contratos do devedor insolvente quando a insolvência for notória ou houver motivo para ser conhecida do outro contraente. Daí por que são indispensáveis as certidões dos distribuidores forenses e dos Cartórios de Protestos, além da certidão atualizada do registro de imóveis, para possibilitar o inicio do exame da documentação do vendedor. O extinto BNH não exigia, nunca clamorosa imprudência, a apresentação das certidões das pessoas envolvidas com o imóvel nos últimos dez anos. Assim, imóveis com documentação, permitam-me a gíria, "fria" tinham sua situação "esquentada" para BNH se o último proprietário, mesmo tendo adquirido o imóvel há poucos dias, não fosse insolvente. Deflui, pois, que a análise não deve ser esmorecida diante do crivo, se falho, de instituição financeira. Eis, numa ligeira abordagem, alguns aspectos da documentação imobiliária.

Fonte: Condomínios Fechados